美國(guó)住房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)六年下滑，而美元兌部分貨幣的表現(xiàn)疲弱，這正在推動(dòng)渴望在美國(guó)占有一席之地的亞洲人、加拿大人、歐洲人和拉丁美洲人展開狂歡般的房產(chǎn)購買活動(dòng)。
對(duì)許多美國(guó)人來說，現(xiàn)在向房地產(chǎn)部門投入資金看起來是一種風(fēng)險(xiǎn)性從所未有之高的冒險(xiǎn)活動(dòng)；但在越來越多的海外投資者眼中，現(xiàn)在的美國(guó)住房部門看起來則更像是一種最為明智的投資。
據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)在周一發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，在截至3月份為止的12個(gè)月時(shí)間里，國(guó)際投資者所購買的美國(guó)住房總價(jià)值為825億美元，在同期9280億美元的美國(guó)住房購買價(jià)值總額中所占比例為8.9%。與去年同期國(guó)際投資者所購買的美國(guó)住房總價(jià)值為664億 美元相比，今年的這一數(shù)字增長(zhǎng)了24%。
這項(xiàng)調(diào)查顯示，大約55%的國(guó)際購房者都來自于五個(gè)國(guó)家，分別是加拿大、中國(guó)、墨西哥、印度和英國(guó)。與此同時(shí)，有五個(gè)州的住房購買價(jià)值在國(guó)際購房者的購房總價(jià)值中所占比例達(dá)到了55%左右，分別是福羅里達(dá)州、加利福尼亞州、德克薩斯州、亞利桑那州和紐約州。 調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，在購買美國(guó)住房的國(guó)際投資者中，有62%都使用的是現(xiàn)金支付方式。
紐約市上東區(qū)酒店Mark的銷售經(jīng)理艾麗達(dá)-雅各布森-胡斯托(Elida Jacobsen Justo)稱：“資金一直都在希望找到去向�！边@家酒店正在出售九幢豪華住房。上周，她接到來自于一名不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的電話，后者的客戶來自于西班牙，正希望以1000萬美元到2000萬美元的 價(jià)格購買一幢三到四居室的公寓。
雖然歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)已經(jīng)削弱了最近幾年以來歐洲購房者的匯率優(yōu)勢(shì)，但據(jù)不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)稱，由于美國(guó)被視為避風(fēng)港的地位，因此歐洲購房者在美國(guó)市場(chǎng)上的需求仍舊十分強(qiáng)勁。
在曼哈頓，以俄羅斯人和烏克蘭人為首的海外投資者正在創(chuàng)下記錄，他們正在該市高端住宅區(qū)中購買住房。在邁阿密，巴西人和委內(nèi)瑞拉人已經(jīng)幫助吸收了大量的公寓房，這些公寓房位于俯瞰比斯坎灣的玻璃大廈里。而在亞利桑那州，加拿大人正在搶購已經(jīng)喪失抵押品 贖回權(quán)的住房，目的是買下來以后租出去，從中謀求利潤(rùn)。
芝加哥公司Mack Companie的銷售和營(yíng)銷副總裁埃里克-沃克曼(Eric Workman)稱：“從國(guó)際上的觀點(diǎn)來看，美國(guó)正在銷售中�！边@家公司的主要業(yè)務(wù)是購買已經(jīng)喪失抵押品贖回權(quán)的住房，然后管理這些住房進(jìn)行出租，或出售給其他投資者。沃克曼稱，在他今年賣出的102 幢住房中，大約有20%是被海外投資者買走的，主要是來自于加拿大和澳大利亞的投資者。去年，他所有的投資者都來自于美國(guó)國(guó)內(nèi)。
加拿大西南部城市卡爾加里(Ryan Doherty)一位30歲的公寓開發(fā)商賴安-多爾蒂(Ryan Doherty)今年在芝加哥南部購買了兩幢這樣的出租用郊區(qū)住房。他每個(gè)星期都會(huì)打電話給沃克曼，尋求購買下一幢出租住房。多爾蒂說道：“這是一種很好的被動(dòng)收入機(jī)會(huì)。”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，全球資本正在流入美國(guó)住房市場(chǎng)，這反映了多種力量。一些加拿大人，再加上巴西人和中國(guó)人，都擔(dān)心其本國(guó)市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)變得泡沫過多。他們正在從房地產(chǎn)市場(chǎng)上抽出部分資金，然后投資到美國(guó)市場(chǎng)上，原因是美國(guó)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅下跌。 一些投資者還相信，通過購買美國(guó)房產(chǎn)的方式，他們能夠獲得更高的回報(bào)，原因是其可以拿來出租，然后等未來房?jī)r(jià)回彈時(shí)再賣出，從而從中獲利。
來自于委內(nèi)瑞拉、俄羅斯和墨西哥的海外投資者則正著眼于購買能彰顯身份的房產(chǎn)，來作為存放資金的安全場(chǎng)所，原因是這些國(guó)家中的投資者對(duì)自己國(guó)家中的政治不確定性感到擔(dān)心。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)發(fā)布的這份調(diào)查報(bào)告還顯示，在美國(guó)市場(chǎng)上購買住房的國(guó)際投資者中，有一半是海外的非居住民，另一半則是那些最近剛剛移民或是持有臨時(shí)簽證的人。報(bào)告表明，在10名國(guó)際買家中，大約有4名都將在美國(guó)市場(chǎng)上購買的住房作為主要的居住地，而相 似比例的買家則有著類似的計(jì)劃，要么是將在美國(guó)購買的住房作為度假用途，要么是用來出租以獲得收入，或是兩者兼而有之。據(jù)專業(yè)致力于向國(guó)際投資者出售住房的不動(dòng)產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)稱，許多人都選擇每年在美國(guó)購買的住房中居住六個(gè)多月，原因是出于避稅的考慮。
加利福尼亞大學(xué)伯克利分校費(fèi)舍爾不動(dòng)產(chǎn)研究中心(Fisher Center for Real Estate Research)的主席肯尼斯-羅森(Kenneth Rosen)稱，海外投資者“要么是在尋找安全的避風(fēng)港，要么就是想要在美國(guó)市場(chǎng)上低價(jià)買入住房，因此我們?cè)谶@兩個(gè)方面都能看到買家”。
美元的價(jià)值在國(guó)際買家的這些決定中起到了重大的作用。蒙特利爾61歲的廣告公司高管Yves Gougoux計(jì)劃于周二關(guān)閉位于佛羅里達(dá)州維羅灘(Vero Beach)的一幢海濱住房。Gougoux說道：“四處看一看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里有越來越多的法籍加拿大人�！彼�(jì)劃拆掉自己價(jià)值 150萬美元的住房，然后修建一幢帶游泳池和體育館的房子。在美元和加元匯率接近持平的情況下，這所住房的價(jià)格大約為146加元。在十年以前，當(dāng)美元兌加元(1.0254,-0.0007,-0.07%)匯率為每美元兌1.53加元，按照當(dāng)時(shí)的匯率，價(jià)值150萬美元的美國(guó)住房換成加元就等于229萬加元。
代表Gougoux的佛羅里達(dá)州不動(dòng)產(chǎn)代理人薩利-戴雷(Sally Daley)稱，當(dāng)前的美元匯率給海外投資者帶來了“甚至更高的購買力，不必去考慮2002年的房?jī)r(jià)水平”。
與深受重創(chuàng)的邁阿密地區(qū)相比，很少有哪個(gè)市場(chǎng)能象該地區(qū)那樣從海外資金的流入中受益重大。在邁阿密的市中心區(qū)，三年前積壓了大約2.5萬幢共管公寓，其價(jià)格已經(jīng)被壓低到僅有幾千美元。佛羅里達(dá)州Aventura經(jīng)紀(jì)公司Pordes Residential的首席執(zhí)行官邁克-博德斯 (Mark Pordes)稱：“我們很可能將可在兩年時(shí)間里走出這個(gè)周期；而如果拉丁美洲的買家沒有露面，那么我們?cè)拘枰宓搅陼r(shí)間�！�
與2006年觸及的高點(diǎn)相比，邁阿密的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)下跌了一半，但在最近幾個(gè)月時(shí)間里則轉(zhuǎn)為上漲。據(jù)標(biāo)普/凱斯-席勒住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，3月份邁阿密的住房?jī)r(jià)格比去年同期上漲了2.5%。
房地產(chǎn)開發(fā)商N(yùn)ewgard Group的董事總經(jīng)理哈維-赫爾南德斯(Harvey Hernandez)稱：“當(dāng)他們看到我們的住房售價(jià)時(shí)，會(huì)將其與本國(guó)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，然后就會(huì)覺得：‘這就像是一份禮物�！迸e例來說，在巴西的里約熱內(nèi)盧，一幢濱海共管公寓的價(jià)格比邁阿密 同等的公寓價(jià)格要高出50%。
赫爾南德斯從去年10月份開始出售BrickellHouse的住房，這是一幢擁有374個(gè)單位的共管公寓項(xiàng)目。他已經(jīng)簽約賣出了80%以上的單位，其中大約四分之三的單位都是被海外投資者買入的。
委內(nèi)瑞拉首都加拉加斯39歲的不動(dòng)產(chǎn)代理人伊凡-亞丁內(nèi)斯(Yvan Martinez)已經(jīng)在邁阿密購買了第二幢住房，作為用來存放現(xiàn)金的地方�！霸谖瘍�(nèi)瑞拉，無論從經(jīng)濟(jì)還是政治方面來說，現(xiàn)在的情況都很不穩(wěn)定�！彼f道。
在紐約和加利福尼亞州的部分地區(qū)，開發(fā)商和不動(dòng)產(chǎn)代理人還正致力于尋找中國(guó)和俄羅斯的百萬富翁買家，他們也正在進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。曼哈頓不動(dòng)產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)Rutenberg Realty的代理人譚偉明(Wei Min Tan，音譯)代表著來自于新加坡的一個(gè)買家，這名買家以一線 之差未能買入位于該市Flatiron區(qū)售價(jià)160萬美元的一樁住房，這幢住房最后被另一名海外投資者買走�！叭藗冋J(rèn)識(shí)到，曼哈頓的房?jī)r(jià)不會(huì)再繼續(xù)下跌�！蔽好魈拐f道。他指出，過去兩個(gè)月時(shí)間里來自于海外投資者的需求已經(jīng)大幅增長(zhǎng)。
加利福尼亞州比佛利山莊(Beverly Hills)的不動(dòng)產(chǎn)代理人張艷艷(Yan Yan Zhang，音譯)稱，在她賣出的住房中，有大約三分之一都是賣給亞洲買家的。她曾參加過在北京市組織召開的營(yíng)銷會(huì)，此次營(yíng)銷會(huì)是為了向富裕的買家展示美國(guó)的豪華住宅�！八麄儨�(zhǔn)備好了200萬 美元的現(xiàn)金，用來購買合適的住房�！彼f道。
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