2014年美國(guó)住房市場(chǎng)展望:穩(wěn)中有升

　　今年美國(guó)住房市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭給人帶來(lái)意外驚喜，倘若預(yù)測(cè)者的預(yù)期沒(méi)錯(cuò)，則說(shuō)明住房市場(chǎng)終于已做好在2014年帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域加速前進(jìn)的準(zhǔn)備。
　　
　　之所以這么說(shuō)，是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的重要方面正在發(fā)生變化。
　　
　　地產(chǎn)網(wǎng)Trulia首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jed Kolko等專(zhuān)家預(yù)計(jì)，來(lái)年的購(gòu)房主力軍將不再是一直帶動(dòng)許多城市房屋銷(xiāo)量的投資客，而會(huì)由家庭改善型購(gòu)房者和首次購(gòu)房者挑起大梁。
　　
　　抵押貸款利率曾在今年早些時(shí)候跌至紀(jì)錄低點(diǎn)，但接下來(lái)應(yīng)會(huì)小幅回升。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)（Federal Reserve, 簡(jiǎn)稱：美聯(lián)儲(chǔ)）上周表示，將開(kāi)始縮減債券購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。債券購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃對(duì)長(zhǎng)期利率構(gòu)成壓制。
　　
　　與此同時(shí)，住房市場(chǎng)的供需狀況最終處于平衡，這應(yīng)會(huì)推動(dòng)房屋建設(shè)。
　　
　　將上述所有因素綜合來(lái)看，意味著住房市場(chǎng)相比前幾年（房?jī)r(jià)先是大跌，之后又隨著存量減少而反彈）已變得更趨明朗，但同時(shí)上漲勢(shì)頭可能不再那么強(qiáng)勁。
　　
　　以下是經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)明年住房市場(chǎng)作出的三個(gè)預(yù)期：
　　
　　2013年是房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的一年，但預(yù)計(jì)2014年不會(huì)出現(xiàn)像今年這么強(qiáng)勁的漲勢(shì)。
　　
　　過(guò)去一年，全美房?jī)r(jià)已累計(jì)上漲了5%-13%（具體漲幅取決于所參考的價(jià)格指數(shù)）。西部房地產(chǎn)火熱地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)25%。
　　
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家們稱房?jī)r(jià)的這種迅猛漲勢(shì)不會(huì)再現(xiàn)。
　　
　　地產(chǎn)網(wǎng)Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Stan Humphries預(yù)計(jì)，該公司的全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)2014年將上升3%，而截至10月份的過(guò)去一年該指數(shù)漲幅為5.2%。Zillow今年第四季度對(duì)110位經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)明年房?jī)r(jià)的平均漲幅預(yù)期為4.3%。
　　
　　從謹(jǐn)慎角度來(lái)看，市場(chǎng)的普遍預(yù)期觀點(diǎn)低估了住房市場(chǎng)在復(fù)蘇過(guò)程中潛在的上行和下行可能。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)程度一直要大于戰(zhàn)后的任何時(shí)期，Humphries指出，他的預(yù)期要想實(shí)現(xiàn)還需要滿足很多條件。
　　
　　確實(shí)，許多專(zhuān)家此前有關(guān)房?jī)r(jià)溫和上漲的預(yù)期是基于利率上升以及購(gòu)房者之間競(jìng)爭(zhēng)減弱作出的。目前，像止贖和短售等廉價(jià)急售類(lèi)房屋的庫(kù)存正在減少，因此議價(jià)空間也基本不存在了。
　　
　　自夏末以來(lái)，預(yù)售屋和成屋銷(xiāo)量已有所減緩。2014年，利率的進(jìn)一步上升步伐以及市場(chǎng)對(duì)此的消化能力將成為考驗(yàn)兩年來(lái)住房市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)的重要因素。
　　
　　抵押貸款可能更容易獲得，但成本也將提高。
　　
　　2013年底抵押貸款利率將比一年前高出1個(gè)百分點(diǎn)以上，而且很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)縮減曾將利率推至紀(jì)錄低點(diǎn)的債券購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，2014年抵押貸款利率將進(jìn)一步上升。Humphries稱，在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和美聯(lián)儲(chǔ)退出刺激措施的過(guò)程中，抵押貸款利率超過(guò)5%幾乎是必然的。
　　
　　一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也認(rèn)為，盡管獲得抵押貸款的難度不會(huì)迅速下降，但也應(yīng)當(dāng)會(huì)逐步降低。利率上升導(dǎo)致再融資機(jī)會(huì)減少，銀行和抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)面臨業(yè)務(wù)量和利潤(rùn)大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)，這意味著向購(gòu)房者放貸的競(jìng)爭(zhēng)加劇。房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款拖欠率下降應(yīng)當(dāng)也會(huì)增強(qiáng)貸款方和抵押貸款擔(dān)保公司的信心。
　　
　　需要注意的是，銀行還需要消化將于下個(gè)月生效的抵押貸款監(jiān)管新規(guī)，而且很多大型銀行仍面臨危機(jī)期間違約抵押貸款的潛在法律和解。這些因素可能抑制銀行放貸意愿，導(dǎo)致它們只愿意向資質(zhì)最好的借款方提供信貸。
　　
　　建筑業(yè)最終將帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　
　　盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)復(fù)蘇，但建筑活動(dòng)依然受到抑制，這是阻止經(jīng)濟(jì)全速運(yùn)行的一個(gè)因素。
　　
　　不過(guò)，既然存量房已經(jīng)減少，建筑商對(duì)于開(kāi)工建設(shè)的信心正在增強(qiáng)。與此同時(shí)，隨著就業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，家庭組建也將升溫，從而加大了已經(jīng)高企的新房需求。
　　
　　11月份經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后的新屋開(kāi)工數(shù)折合成年率為109萬(wàn)套，高于2009年衰退期的低點(diǎn)55.4萬(wàn)套，但仍然明顯低于1995-2004年（樓市繁榮到達(dá)頂點(diǎn)之前）160萬(wàn)套的平均水平。
　　
　　新屋開(kāi)工步伐緩慢反映出建筑商對(duì)市場(chǎng)前景的謹(jǐn)慎看法。他們需要面對(duì)家庭組建量較低以及低價(jià)成屋供應(yīng)的障礙（新屋價(jià)格一直都無(wú)法與成屋競(jìng)爭(zhēng)，直到最近狀況才有所改善）。
　　
　　2013年存量房數(shù)量到達(dá)低谷，而其價(jià)格上漲使得建筑商更容易通過(guò)出售新屋來(lái)獲利。預(yù)測(cè)公司IHS Global Insight預(yù)計(jì)，明年新屋開(kāi)工數(shù)將增至110萬(wàn)套，而房地產(chǎn)研究公司Zelman & Associates也做出了類(lèi)似預(yù)期。
　　
　　大幅波動(dòng)之后，來(lái)年住房市場(chǎng)將更加趨于正常。這意味著房?jī)r(jià)將上漲，但將使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更加健康、合理的增長(zhǎng)。