紐約的房地產(chǎn)市場正在以一種令人驚詫的速度復(fù)蘇。
“最近三個(gè)星期我忙得不行，上周我這里有四個(gè)客戶在搶房子，最后有一個(gè)還沒有搶到�！奔~約最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Prudential Douglas Elliman的資深副總裁Polly Chang告訴本報(bào)記者。從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)長達(dá)8年的她，對(duì)于眼前的這一波上漲趨勢(shì)也有點(diǎn)措手不及。
盡管美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)依舊不明顯，但紐約的房地產(chǎn)價(jià)格在最近十幾天突然躥升。
根據(jù)著名房產(chǎn)網(wǎng)站Trulia的統(tǒng)計(jì)，最近一周紐約地區(qū)市場上所有房產(chǎn)類型每平方英尺的平均單價(jià)為1337美元，比今年初數(shù)據(jù)增長了11.4%以上。部分庫存住宅的房價(jià)，甚至比2008年11月市場全線跌落之前的價(jià)格還要高。
Polly Chang的客戶中，有相當(dāng)一部分來自中國大陸。她透露，之前中國企業(yè)或個(gè)人來紐約投資商用房地產(chǎn)主要用于出租，而如今中國大型企業(yè)前來投資開發(fā)自用房地產(chǎn)的數(shù)量越來越多：“主要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)類大型企業(yè)，希望在紐約買下整棟樓開分支機(jī)構(gòu)，作為今后美國業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)�！�
這一波力量，正在成為曼哈頓房地產(chǎn)市場價(jià)格的一大推手。
而此前在紐約購得房產(chǎn)的中國企業(yè)，開始成為后來者的“取經(jīng)”對(duì)象。5月2日，國內(nèi)2012房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的部分老總到紐約察看房地產(chǎn)市場行情。行程之一，是參觀被國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)“搜房網(wǎng)”買下的華爾街72號(hào)前美國國際集團(tuán)(AIG)大樓。這是首個(gè)被中國客人買下的華爾街大樓。
首吃螃蟹者
*近珍珠街(Pearl Street)的華爾街72號(hào)大樓，AIG的標(biāo)識(shí)赫然顯示在建筑物的玻璃大門上，甚至在谷歌(微博)地圖上，這里和后面的松樹街(Pine Street)50號(hào)樓群一起，也顯示為AIG所有。
但今非昔比。自從2009年年中，韓國錦湖綜合金融公司(Kumho Investment Bank)從AIG手里把這兩處樓宇接盤后，大樓里就空無一人。大樓里所有貼有AIG標(biāo)簽的資產(chǎn)，現(xiàn)在看來僅僅是對(duì)2008年金融危機(jī)的紀(jì)念。
這棟大樓電梯樓層16層，總共約30萬平方英尺。在曼哈頓下城金融區(qū)，算是不大不小的規(guī)模。當(dāng)初韓國錦湖買下后也希望自用，但在空置一年半后決定出售，先期以4600萬美元賣給搜房網(wǎng)大部分樓層，后來又增加到6000萬美元整棟出售，凈賺2600多萬美元。
“當(dāng)初每一個(gè)買賣環(huán)節(jié)都花了不少功夫，解決了很多問題后完成的�！睅椭瓿葾IG大樓交易的The Ariel Group Realty Corp。的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Charlotte Cheung稱。
負(fù)責(zé)大樓保安的小伙子發(fā)現(xiàn)，自從今年4月上旬這里來了幾個(gè)中國人后，每天進(jìn)進(jìn)出出的人開始多起來。
這幾個(gè)中國人中，有搜房網(wǎng)董事長莫天全和剛派駐紐約辦公室的董事總經(jīng)理侯玉魁。
莫天全站在大樓16層的平臺(tái)上告訴記者，他希望把這里建成搜房網(wǎng)的全球培訓(xùn)中心。從平臺(tái)上俯視，撲面而來的就是整個(gè)華爾街的風(fēng)景。
現(xiàn)在前來AIG大樓“取經(jīng)”的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)發(fā)現(xiàn)，單純從資產(chǎn)價(jià)值來看，這是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的買賣。
Charlotte說：“中國企業(yè)來紐約，尤其是曼哈頓看整棟樓房的數(shù)量在增加，但與此同時(shí)市場上類似華爾街72號(hào)這樣的樓宇沒有很多，房價(jià)就被推高。”
四年，大樓價(jià)格如過山車般大起大落。經(jīng)歷過2008-2009年的低谷后，如今開始迅速回升。越來越多的中國企業(yè)開始在紐約的房地產(chǎn)市場詢價(jià)，希望能在價(jià)格進(jìn)一步上漲之前迅速持倉。
事實(shí)上，盡管搜房網(wǎng)在購買時(shí)，就希望把這棟房產(chǎn)開發(fā)自用，但卻遲遲沒有啟用大樓，最終的用途也尚未敲定。
自從AIG在2009年出售后，這幢大樓就空關(guān)了近三年。Charlotte告訴記者，保守估計(jì)該棟大樓現(xiàn)在的估價(jià)，比當(dāng)初買進(jìn)時(shí)高出15-20%。
“主要是沒有時(shí)間來規(guī)劃�！焙钣窨硎荆�(dāng)初買下房子還是第一步，根據(jù)時(shí)間表，今年年底前會(huì)確定一個(gè)基本的改造方案。
中國投資客
像搜房網(wǎng)那樣幾年間看準(zhǔn)紐約市場趨勢(shì)的中國企業(yè)雖然少，但數(shù)量卻在增加。
紐約州長島一幢占地十畝的豪華別墅被一個(gè)中國商人以1588萬美元買下；而創(chuàng)下3320萬美元曼哈頓公寓買賣新記錄的也是一個(gè)中國人，買下的是5500平方英尺的曼哈頓國際大廈內(nèi)一戶豪華公寓。
此外，金融區(qū)Broad Street25號(hào)5萬英尺面積的樓宇被一家中國公司買下，同一條大街上70號(hào)被一家中國投資建筑公司1800萬美元買下。而海南航空集團(tuán)旗下的海航控股，斥資2.65億美元，在曼哈頓市中心購置了一處高級(jí)寫字樓。
如今，更多中國企業(yè)接踵而來。紐約的房地產(chǎn)市場價(jià)格被進(jìn)一步抬高。
4月24日公布的美國3月新屋銷售數(shù)據(jù)為328,000間，相比2月份的下降了7.1%。與此同時(shí)政府公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示2月份房價(jià)上漲了0.4%，是2007年以來首次正向增長。這些數(shù)據(jù)被市場分析人士解讀為房地產(chǎn)市場陰晴不定。
這并不妨礙紐約房市一枝獨(dú)秀。
金融危機(jī)后紐約房價(jià)一直在穩(wěn)步回升，最近更是迅猛。根據(jù)房地產(chǎn)研究公司Chandan Economics的統(tǒng)計(jì)，盡管離2007年的400億美元還有相當(dāng)距離，2011年紐約寫字樓的銷售總額已在120億美元左右，是前一年的兩倍，高品質(zhì)大樓的空置率已經(jīng)跌破10%。
而高緯物業(yè)顧問公司(Cushman & Wakefield)此前的一篇報(bào)告顯示，2011年紐約房地產(chǎn)投資增長了165%，超越了倫敦，位列榜首；自2007年以來，紐約首次成為世界上吸引商業(yè)房產(chǎn)投資最多的城市。
“目前住宅房屋已經(jīng)無法和屋主討價(jià)還價(jià)，對(duì)于外國投資者，除了貸款至少50%頭款或全現(xiàn)款付清之外，有時(shí)還會(huì)在最后階段提高價(jià)格�！盤olly Chang表示，“現(xiàn)在房產(chǎn)空置率很少，住宅大約在1%以下�！�
而商業(yè)用樓方面，Charlotte表示，市場上真正空閑的房屋并不多，通常一空下來就有投資者相中，競爭激烈。房產(chǎn)中介普遍反映是，來自中國大陸的企業(yè)和個(gè)人對(duì)于紐約房地產(chǎn)的需求很大。
一家研究機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2010年海外購房者購買的商用房產(chǎn)，從前一年的38億美元增加到了67億美元，其中來自中國的客戶從前一年的1800萬美元增加到了1.27億美元，而這一數(shù)據(jù)還不包括通過地產(chǎn)基金購買的中國客戶。
“以前歐洲客人多，去年加拿大和俄羅斯客人多，而去年和今年，中國客人則增加很快�！盤olly Chang說。
紐約從事房地產(chǎn)25年多的Prudential Douglas Elliman資深副總裁Grace Chang告訴記者，今年開始，許多中國客戶來征詢購買整層的辦公樓公寓(office condo)，可能用來出租投資或者自用開發(fā)，這是一個(gè)新趨勢(shì)。
紐約為何一枝獨(dú)秀
“紐約和美國其他地方不同，紐約房地產(chǎn)市場有自己的獨(dú)特性�！盙race Chang告訴記者。
上述高緯物業(yè)的報(bào)告分析，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性和緊縮，導(dǎo)致全球復(fù)蘇放緩，同時(shí)也促使投資者更加關(guān)注一些主要的市場。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)力使得投資者會(huì)選擇回報(bào)率更穩(wěn)定的世界頂級(jí)城市。
Charlotte告訴記者，盡管曼哈頓地區(qū)的商用房產(chǎn)回報(bào)率只在4%左右甚至更低，但由于近幾年一直保持穩(wěn)定，因此對(duì)于投資者來說是不錯(cuò)的選擇。
“曼哈頓地區(qū)之所以和美國其他地區(qū)不同，在于它的市場穩(wěn)定、優(yōu)秀人才匯集、生活質(zhì)量高和源源不斷的國際投資。” Grace Chang表示。
而對(duì)于海外投資者來說，這些也是驅(qū)使他們投資紐約房產(chǎn)的動(dòng)力。作為移民或者改變身份的一種方式，房地產(chǎn)市場通常是踏足海外投資的第一步。
根據(jù)去年中國招商銀行和貝恩國際顧問公司(Bain & Co。)發(fā)表的一份調(diào)查顯示，在中國有近60%的高資本凈值個(gè)人，已經(jīng)作了移民安排或正在考慮移民。
根據(jù)這項(xiàng)針對(duì)2600名高資本凈值個(gè)人所作的調(diào)查，這些人中有20%以上已經(jīng)完成了他們的移民申請(qǐng)或已經(jīng)做出了申請(qǐng)移民的決定，三分之一的受訪者表示他們擁有海外資產(chǎn)。調(diào)查顯示，移民的首選目的地是美國，有40%的移民者選擇了這一目的地。
而今年4月22日，美國國土安全部(DHS)公布的截至4月15日的數(shù)據(jù)顯示，2011年中國移民美國人數(shù)增長1.6萬，占全美移民人數(shù)的8.2%，同比增加1.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2011年發(fā)放綠卡總數(shù)超過106萬，其中向中國人發(fā)放8.7萬。
美國公民與移民事務(wù)局(USCIS)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1885位投資移民申請(qǐng)人中，有772人來自中國。根據(jù)規(guī)定，美國投資移民要求申請(qǐng)人可投資資產(chǎn)超過1億人民幣(1585萬美元)。
但買房容易養(yǎng)房難。Grace Chang表示，現(xiàn)在很難估算這些房地產(chǎn)投資回報(bào)率高低，關(guān)鍵是購買之后的修繕、提升和管理，以及后續(xù)的出租問題等。不過她認(rèn)為，如果在全球范圍內(nèi)分散投資，紐約仍然是其中最佳的選擇。
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