房屋變成負(fù)資產(chǎn) 美國(guó)房奴棄房逃生

　　同樣是房地產(chǎn)商，當(dāng)國(guó)內(nèi)的樓盤正上演各種捂盤惜售戲碼的時(shí)候，美國(guó)的房地產(chǎn)商卻郁悶到了極點(diǎn)。

　　去年末，美國(guó)全國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)(National Association of Home Builders, 簡(jiǎn)稱NAHB)公布的12月份住房市場(chǎng)信心指數(shù)再次下降1個(gè)百分點(diǎn)，降至16，已經(jīng)降至6個(gè)月來的最低水平。這項(xiàng)指數(shù)高于50，則表明多數(shù)建筑商看好住宅銷售市場(chǎng)，而這一指數(shù)上一次超過50，是在2006年4月份。

　　盡管一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)顯示樓市有一些好轉(zhuǎn)的跡象，但糟糕的失業(yè)率讓潛在的購房者變得不愿購房。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在就業(yè)重新開始增長(zhǎng)之前，美國(guó)樓市不太可能顯示持續(xù)性的復(fù)蘇。

　　“房奴”棄房逃生

　　據(jù)德銀證券(Deutsche Bank Securities)的分析師預(yù)計(jì)，到2010年底前，將有2100萬戶美國(guó)家庭的按揭貸款房屋變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。如果其中有五分之一的家庭違約，對(duì)銀行和投資者造成的損失就可能超過4000億美元。

　　美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年末，有670多萬美國(guó)供房家庭拖欠還款，或房子處于止贖程序，這一數(shù)量占供房家庭總數(shù)的13%。

　　在房屋變成負(fù)資產(chǎn)之后，再加上十分低廉的房屋租金，更多的美國(guó)人甘愿放棄自己的房子，選擇租房生活。信貸公司Experian和咨詢公司Oliver Wyman預(yù)測(cè)，那些有能力支付月供卻選擇“戰(zhàn)略性違約”的房主2009年可能會(huì)超過100萬人，比2007年高出3倍多。

　　紐約調(diào)查公司Reis Inc。的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，去年末美國(guó)的租房空置率為8%，達(dá)到30年來的最高水平。由于經(jīng)濟(jì)的不景氣，很多的房客都會(huì)選擇投*親友或者與人合租，很多房東不得不拿出各種優(yōu)惠措施來吸引房客。

　　盡管違約對(duì)房主的信用十分不利，但很多房主卻從巨額債務(wù)中松了一口氣，他們可以花很少的租金，就能租到一座很不錯(cuò)的房子，甚至還帶游泳池和花園。房租只相當(dāng)于月供很小的一部分，這也讓他們能省下更多的錢來進(jìn)行消費(fèi)。

　　美國(guó)炒房團(tuán)抄底

　　在很多家庭選擇止贖房屋加入租房大軍的時(shí)候，另一種不同的炒房手段也正在美國(guó)迅速興起，很多炒房人選擇了低價(jià)接手銀行拍賣的止贖房。

　　巴克萊(Barclays Capital)預(yù)計(jì)，目前銀行和抵押貸款投資者在全美國(guó)掛牌出售63.9萬套止贖房屋，這相當(dāng)于美國(guó)2009年預(yù)期房屋銷量的10%以上。

　　在受托拍賣中，放貸的銀行會(huì)設(shè)定最低的競(jìng)標(biāo)價(jià)格，這筆錢以往相當(dāng)于抵押貸款的結(jié)欠余額。但是目前很多房屋的價(jià)格大幅縮水，貸款余額比房屋本身價(jià)格還要高，這也正是房主選擇止贖的原因。因此，放貸的銀行會(huì)越來越多地將競(jìng)標(biāo)價(jià)格定得更低。

　　如美國(guó)鳳凰城附近一幢尚未入住的房子，有6個(gè)臥室，擁有周圍3英畝(大約12140平方米)的土地，銀行為其設(shè)定的最低競(jìng)標(biāo)價(jià)為37.99萬美元，大概相當(dāng)于人民幣260萬元。

　　抄底止贖房的多半是專業(yè)人士，他們需要對(duì)本地房屋市場(chǎng)有諸多了解。這些投資者將拍賣下來的房屋，又轉(zhuǎn)手賣給一些借助美元走軟機(jī)會(huì)前來投資的外國(guó)人。

　　租房還是買房？

　　盡管價(jià)格便宜，而且政府出臺(tái)了刺激政策規(guī)定，初次購房者可以享受8000美元的稅收減免，但現(xiàn)在買房子對(duì)很多美國(guó)人來說并沒有太大的吸引力。

　　首先是失業(yè)率居高不下，他們必須考慮一旦失業(yè)了，自己是否還能付得起月供。買房之后需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用除了月供，還包括房產(chǎn)稅、維修費(fèi)用、公共事業(yè)費(fèi)用等等。

　　其次，如果現(xiàn)在買一套房子，起碼得在此地居住四五年以上才劃算，因?yàn)橘I房子再賣掉，會(huì)產(chǎn)生很多雜七雜八的費(fèi)用，包括中介費(fèi)、過戶費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等等，可能相當(dāng)于房?jī)r(jià)的10%，這足夠付一年半的房租了。