美國(guó)稅法如何影響外籍房地產(chǎn)投資者的收益

　　近一兩年來(lái)，在世界各地經(jīng)濟(jì)持續(xù)波動(dòng)，而美國(guó)卻出現(xiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的大環(huán)境下，美國(guó)逐漸變?yōu)槿�球資金的吸取地。
　　
　　走在位于世界金融中心的曼哈頓街頭，我們不難發(fā)現(xiàn)很多的老舊大樓及商廈正在翻修，而其資金來(lái)源，不少是來(lái)自世界各國(guó)的投資者；中央公園里也看到了更多英語(yǔ)以外語(yǔ)種的外籍人士，他們中間不乏來(lái)自俄羅斯、歐洲及中國(guó)，在曼哈頓已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了房地產(chǎn)的富豪。
　　
　　前兩個(gè)月，一個(gè)名為中國(guó)投資聯(lián)盟的中國(guó)投資機(jī)構(gòu)，也在華爾街設(shè)立了辦事處。
　　
　　在最近這一波全球資金涌進(jìn)美國(guó)的大潮中，我們看到了很多中國(guó)人的身影。
　　
　　不過(guò)，像很多世界各國(guó)的富豪一樣，國(guó)人到美投資時(shí)往往并沒(méi)有特別在意美國(guó)稅法與自己本國(guó)稅法有什么不同，而會(huì)用既有思維去衡量投資回報(bào)率。
　　
　　本來(lái)，到美國(guó)投資房地產(chǎn)對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)就是一個(gè)新玩意，所以知道如何保護(hù)自己權(quán)益的可謂絕無(wú)僅有。另一方面，能夠給投資者提供真正專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，又懂得中國(guó)語(yǔ)言文化的專(zhuān)業(yè)人士，無(wú)論在中國(guó)還是美國(guó)，也因?yàn)檫@是一個(gè)新興事業(yè)而少之又少。
　　
　　可是，美國(guó)偏偏又是一個(gè)稅務(wù)法律極其繁復(fù)的國(guó)家，有千千萬(wàn)萬(wàn)的稅法條文……
　　
　　當(dāng)然，所謂“道高一尺，魔高一丈”，美國(guó)也有一群極為優(yōu)秀的金腦瓜財(cái)稅法專(zhuān)家，其中多半是猶太人，很會(huì)在法律的條文中找到合法運(yùn)作的空間去為客戶(hù)保護(hù)資產(chǎn)。
　　
　　筆者的一位合作伙伴，就是經(jīng)常接受美國(guó)主流媒體訪問(wèn)的著名海外資產(chǎn)保護(hù)的猶太籍律師。他最近就撰文指出，海外投資者過(guò)去一年在美國(guó)投資的房地產(chǎn)總額大幅增加，可他們絕大部分并沒(méi)有意識(shí)到美國(guó)有一條專(zhuān)門(mén)針對(duì)外國(guó)房地產(chǎn)投資者的稅法。
　　
　　這稅法里面規(guī)定當(dāng)外國(guó)投資者出售房產(chǎn)時(shí)，其成交額的10%會(huì)被預(yù)扣起來(lái)以備繳應(yīng)付稅項(xiàng)。比方說(shuō)，某外國(guó)投資人在美國(guó)購(gòu)置了一套200萬(wàn)美元的房子，其房產(chǎn)以220萬(wàn)美元出售，其中22萬(wàn)美元就要被預(yù)扣起來(lái)，所以實(shí)際到手只有198萬(wàn)美元而已。
　　
　　即便房子以原價(jià)或低于買(mǎi)入價(jià)售出，預(yù)扣也同樣是房?jī)r(jià)的10%。至于到最后該10%能否拿回來(lái)，就要看個(gè)人情況而定，但怎樣也要經(jīng)過(guò)一輪繁復(fù)的申討過(guò)程。
　　
　　那有沒(méi)有什么方法可以避免被預(yù)扣呢？答案是有的，方法是投資者在成交房子前設(shè)立好一種特別的信托去持有房產(chǎn)，在出售該房產(chǎn)時(shí)就可以避免10%的預(yù)扣。
　　
　　不過(guò)因?yàn)檫@種信托里面的條款需要特別設(shè)計(jì)，一般在美執(zhí)業(yè)的律師也很少懂得如何正確地操作�，F(xiàn)在有些會(huì)計(jì)師會(huì)建議客戶(hù)以公司名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)避稅，其實(shí)這種做法細(xì)究之下，還是逃不掉10%的預(yù)扣。由于這種信托必須在買(mǎi)房前進(jìn)行，如果讀者已經(jīng)在美購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)就為時(shí)已晚了。
　　
　　另外，國(guó)人在美置業(yè)投資時(shí)，也要特別注意房產(chǎn)的持有成本。以曼哈頓的豪華住宅為例，住宅每年的地稅和管理費(fèi)大約是樓價(jià)的1%～2%，其差距主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)方面，一是大樓坐落的地點(diǎn)是否符合紐約市政府減稅的規(guī)定，如果沒(méi)有減稅，地稅會(huì)高出一兩倍以上；二是大樓的軟、硬設(shè)施，包括是否有門(mén)房、健身設(shè)備、游泳池、兒童游樂(lè)園、公共悠閑場(chǎng)所等等。
　　
　　另外，如果房子出租，由于本人不在購(gòu)房地，通常需要找專(zhuān)業(yè)人士代為協(xié)調(diào)租客問(wèn)題和每月收租等，其代管費(fèi)用一般是租金的5%～6%。以在曼哈頓中心地段一棟貝聿銘設(shè)計(jì)、112平方米一居室兩浴的住宅為例，其價(jià)格為280萬(wàn)美元，租金每月9500美元，如果以租金除以售價(jià)來(lái)算，假設(shè)12個(gè)月均有租客，回報(bào)率為4%。
　　
　　不過(guò)，這棟房子的地稅和管理費(fèi)每月為2900美元，房子代管費(fèi)以租金5%來(lái)算是475美元，減去所有費(fèi)用后，其凈回報(bào)率只有2.6%，如果有空置月份，回報(bào)率會(huì)更低。所以大家在計(jì)算成本及回報(bào)時(shí)必須要搞清楚。
　　
　　總而言之，異地購(gòu)房已經(jīng)不容易，異國(guó)置業(yè)就更要小心。美國(guó)的房市雖然非常樂(lè)觀，一位曼哈頓明星級(jí)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年至少有20%以上的上漲空間。
　　
　　不過(guò)，當(dāng)大家準(zhǔn)備入市前，還是必須做好方方面面的研究與部署才能享受豐盛的增值碩果。