中產(chǎn)階級(jí)大量失業(yè) 美優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)初現(xiàn)

　　詹姆斯可能不是你一般想象的那種痛苦的賣家。他原先在一家風(fēng)險(xiǎn)投資公司工作，每天開著跑車上下班。但他最近以75萬美元的價(jià)格賣出了他在加利福尼亞州圣荷塞市的住宅。而這幢房子，他是2007年初以120萬買下的，賣出時(shí)還欠著銀行85萬的按揭款。

　　雖然賠了好多錢，但詹姆斯對(duì)這個(gè)結(jié)果已經(jīng)沒什么抱怨了——全美100個(gè)大城市的平均房價(jià)目前已從其最高峰下降了約40%。詹姆斯所在的風(fēng)投公司也已于去年底散伙，他已經(jīng)3個(gè)月沒有固定收入了�，F(xiàn)在房子脫手，他反倒輕松，準(zhǔn)備來中國尋找新機(jī)會(huì)。

　　美國房產(chǎn)市場資訊公司First American Core Logic的最新報(bào)告顯示，截至2009年11月，美國有25%的房屋為“溺水屋”(Underwater)，即有1/4房屋的市場價(jià)值低于房主所欠的按揭款。遭房地產(chǎn)危機(jī)打擊最重的幾個(gè)州的“溺水屋”比例為：內(nèi)華達(dá)州65%，亞利桑那州48%，佛羅里達(dá)州45%，密歇根州37%，加州35%。

　　下一場危機(jī)“主力”

　　像詹姆斯那樣擁有良好信貸記錄的房主可能正是美國房市下一場危機(jī)的受害者。

　　據(jù)美國貨幣管理局和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)管理局去年12月21日公布的數(shù)據(jù)，還款逾期60天以上的優(yōu)級(jí)房貸數(shù)量，2009年第三季度已同比多出一倍以上，達(dá)到83.8萬戶。而2009年第一至第三季度，優(yōu)級(jí)房貸的違約、止贖數(shù)量已超過次級(jí)房貸。

　　美國兩大半官方房貸機(jī)構(gòu)——房利美和房地美的財(cái)報(bào)，也顯示了違約止贖仍是美國樓市的一大問題。房地美2009年三季度的信貸損失及客戶的貸款違約率持續(xù)上升，其中還款逾期90天以上的比例升至3.33%，大大高于上年同期的1.22%和2009年二季度的2.78%；此外，新增壞賬76億美元，同比上升了46%。

　　房利美也預(yù)測，受抵押貸款壞賬等因素的影響，未來一年內(nèi)，該公司的信貸損失可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　美國優(yōu)級(jí)房貸的對(duì)象是家庭年收入在4萬～15萬美元的中產(chǎn)階級(jí)，占美國總?cè)丝诘募s70%，但金融危機(jī)導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)大量失業(yè)，收入減少甚至“絕收”，因此房貸還款逾期乃至斷供導(dǎo)致止贖的情況大量出現(xiàn)。

　　創(chuàng)造了標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒房價(jià)指數(shù)(S&P/Case-Shiller)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱斯說：“失業(yè)不分收入階層。富人、窮人和中等收入者都受到影響，而他們大多都貸款買房。”

　　摩根大通北美房貸部分析師托尼·羅(Tony Luo)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，優(yōu)級(jí)房貸的中產(chǎn)階級(jí)客戶不像次級(jí)房貸客戶那樣幾乎沒有穩(wěn)定的收入，首付款也要高出很多，而且其中相當(dāng)一部分人還貸已有一段時(shí)間。即便止贖，放貸的公司收回房屋后拍賣，損失也不可能大到那兒去，但是“一旦出現(xiàn)大面積違約，對(duì)金融機(jī)構(gòu)會(huì)造成不小的沖擊”。

　　美國現(xiàn)在的利率處于最低水平，政府為了挽救岌岌可危的住房市場，對(duì)按揭購房者出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策。而未來美國加息的可能性非常大，這將使浮動(dòng)利率的優(yōu)級(jí)房貸還貸者的負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，從而導(dǎo)致違約情況更多地出現(xiàn)。

　　中產(chǎn)階級(jí)緣何硬扛

　　詹姆斯其實(shí)完全不用費(fèi)這么大周折賣了房子還倒貼錢給銀行，他完全可以直接把房子交給銀行止贖。

　　與詹姆斯一樣，美國大概有幾千萬個(gè)中產(chǎn)階級(jí)房主在水深火熱中煎熬，但止贖的并不多，其中有這樣幾個(gè)因素在起作用：

　　首先，擔(dān)憂信用評(píng)分下降。這也是詹姆斯的主要顧慮。美國的信用評(píng)分是套在消費(fèi)者頭上的“緊箍”，可以說是無處不在。而美國又是人人借錢消費(fèi)，貸款利率的高低取決于信用評(píng)分的高低，因此美國人在乎其信用評(píng)分是可以理解的——房主棄房而去，將徹底摧毀其信用評(píng)分。

　　在一般情況下，美國的房主若拖欠一個(gè)月的按揭，其信用評(píng)分就會(huì)減去100分。而且無論政府還是銀行，都有意無意地夸大信用評(píng)分的作用和失去信用的可怕，以保持社會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　其次，受到社會(huì)道德的約束。大部分美國人是信守承諾的，尤其是在經(jīng)濟(jì)方面。自己簽的合同，盡管已經(jīng)到了要白白往里扔錢的階段，也不愿撕毀合同。和中國人一樣，美國人的社會(huì)交往圈子——朋友、鄰居、同事，都會(huì)使他感到壓力，他若拋下房子一走了事，將是他在為人和經(jīng)濟(jì)上的雙重失敗。而奧巴馬去年就職后也一直在宣揚(yáng)“房主應(yīng)該對(duì)自己的房子負(fù)責(zé)”。

　　最后，對(duì)房市復(fù)蘇抱有希望。只要一個(gè)小區(qū)沒有太多的房子止贖，那么其房價(jià)就不會(huì)下降太多。即使周邊地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)降了很多，但也有房主視而不見，只找同一社區(qū)內(nèi)一兩幢賣出了好價(jià)錢的房子作為參照，以求得心理安慰，并且堅(jiān)信房市會(huì)在一兩年內(nèi)復(fù)蘇。

　　房市復(fù)蘇仍有希望

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，全美舊房銷售量為654萬套，為2007年7 月以來的最高水平，比上月也增長了7.4%。

　　曼哈頓的房地產(chǎn)中介哈斯蒂德不動(dòng)產(chǎn)公司(Halstead Property)銷售總裁亞比·蓋勒特(Abby Gellert)對(duì)本報(bào)記者表示，紐約附近地區(qū)，未來一年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一部分優(yōu)級(jí)房貸的止贖房，但這些房子會(huì)很快被一搶而空，不會(huì)對(duì)整體房市帶來多大影響。

　　據(jù)估計(jì)，奧巴馬政府給予首次買房家庭減稅8000美元的政策，去年惠及了35萬～40萬戶購房者。這一優(yōu)惠政策已被第三次延續(xù)至今年4月。另外，為了刺激有房者再買新房，美國政府又宣布了每戶6700美元的減稅政策。這些優(yōu)惠政策都是前所未有的。美國財(cái)政部也在去年底宣布，將取消對(duì)房利美和房地美總計(jì)4000億美元的救助上限。

　　由此，這一系列旨在維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的措施，最大程度地降低了優(yōu)級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)的可能性。