日本樓市沉寂20年后復(fù)蘇

　　第一太平戴維斯向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道提供的、來自地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2015年，境外投資者在日本房產(chǎn)市場共達(dá)成交易79.5億美元，占22%。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。
　　
　　“日本房地產(chǎn)的投資環(huán)境在外國人看來，首先是保證永久的所有權(quán)、長期穩(wěn)定的收益，同時(shí)又具備一定的市場規(guī)模（保證流動(dòng)性）等等優(yōu)點(diǎn)，是較為安全的投資標(biāo)的�！比毡静粍�(dòng)產(chǎn)研究所分析師吉野薰對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
　　
　　去年3.4億美元中資投向日本樓市
　　
　　2014年10月，新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC以17億美元收購了東京站附近的一棟寫字樓。同年11月份，美國黑石(29.07, 0.53, 1.86%)集團(tuán)以20億美元收購?fù)ㄓ秒姎?30.46, 0.24, 0.79%)公司在日本的住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
　　
　　另外，據(jù)媒體報(bào)道一批主權(quán)財(cái)富基金正在涌向日本房地產(chǎn)市場。全球最大規(guī)模主權(quán)財(cái)富基金——“挪威政府養(yǎng)老基金”將在日本開展房地產(chǎn)投資；卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準(zhǔn)備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen。
　　
　　中國投資者的身影也頻繁出沒在日本市場中。據(jù)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2015年來自中國大陸的投資者總共投資了3.4億美元于日本房地產(chǎn)市場，占市場總交易額的4%，為第四大外資來源地。
　　
　　去年9月，綠地宣布將與日本瑞穗金融(3.22, 0.00, 0.00%)集團(tuán)合作正式進(jìn)軍日本房地產(chǎn)市場。11月11日，上海豫園商城集團(tuán)宣布將以183億日元收購日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股權(quán)，復(fù)星集團(tuán)是其大股東，而復(fù)星在2014年在東京買下了兩棟辦公大樓。
　　
　　此外，中國個(gè)人投資者也相當(dāng)活躍。
　　
　　“春節(jié)期間我在東京接待了幾十組中國客戶，這些客戶幾乎都有在日本中長期生活的經(jīng)歷，對日本較為了解。成交的客戶幾乎都是個(gè)人，成交總額在4億日元左右（約合2290萬人民幣）。這些客戶在境外有資金，交易都以現(xiàn)金方式成交。成交的物業(yè)類型有單價(jià)在5000萬日元（約合286萬人民幣）-1億日元（約合572萬人民幣）的木造（2-3層）樓房，用來收租。也有客戶花1000萬（約合57萬人民幣）總價(jià)買下一套公寓，打算開民宿�！睋�(jù)日本華人地產(chǎn)投資管理公司暖燈國際地產(chǎn)中國區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人桂小科對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露。
　　
　　再次出現(xiàn)泡沫的可能性不大
　　
　　日本央行針對民間銀行的超額準(zhǔn)備金實(shí)施-0.1%利率已于1月26日起正式實(shí)施，目前日本各大銀行已紛紛下調(diào)存款和房貸利率。三井住友(6.32, 0.01, 0.16%)及瑞穗銀行已下調(diào)10年固定型房貸最優(yōu)惠年利率至0.90%，三菱UFJ銀行更是下調(diào)至了歷史新低0.625%。日本央行行長黑田東彥表示，負(fù)利率政策對消費(fèi)者有益，將有助提振日本經(jīng)濟(jì)尤其是樓市。
　　
　　超低的利率加上涌入的外國資金，讓人聯(lián)想起了前文提到的泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。此前，1985年以抑制美元升值為目的的“廣場協(xié)議”簽訂后，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)性增長，全國房價(jià)翻了6到7倍。1990年出臺的系列緊縮政策刺破了泡沫，日本樓市在1991年開始坍塌，房價(jià)慘遭腰斬。沉寂20年后，2012年底隨著系列經(jīng)濟(jì)刺激政策推行，日元大幅貶值，日本樓市才開始回暖。
　　
　　不過，在專家看來，日本樓市不太可能重蹈覆轍，再次產(chǎn)生泡沫乃至破滅的可能性不大。
　　
　　“負(fù)利率將會提振日本房地產(chǎn)市場投資情緒，但此前利率已處在低位，且住宅價(jià)格處在近幾年高位，住宅成交量可能不會顯著增長。負(fù)利率將促進(jìn)銀行放松貸款發(fā)放，但當(dāng)前房地產(chǎn)貸款占總貸款規(guī)模達(dá)到歷史峰值15%。當(dāng)前寬松貨幣政策或?qū)⒀永m(xù)，但日本的銀行仍較保守。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管 James Macdonald 對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
　　
　　在日本不動(dòng)產(chǎn)研究所分析師吉野薰看來，目前海外資金對于日本市場的影響力有限。
　　
　　“近幾年來，確實(shí)注意到海外投資者越來越關(guān)注日本房地產(chǎn)市場，不過我認(rèn)為海外資金對于房價(jià)的推升效果可能有限。2008年雷曼危機(jī)前，海外投資者超買了日本房產(chǎn)，才會在危機(jī)后引起日本房價(jià)的下跌。目前日本的房地產(chǎn)交易中，外國人的占比仍比較低。東京地區(qū)的占比為2成左右，而在倫敦則達(dá)到一半水平。另外，外國投資者在日本市場并不是一邊倒地買入，而是在買賣市場都有參與�！彼麑�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。
　　
　　在他看來，本土投資者的投資心態(tài)也已發(fā)生轉(zhuǎn)變。“現(xiàn)在日本地價(jià)正在溫和上漲，是市場已經(jīng)成熟的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場也開始采用收益價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等金融市場的理念。對于高收益抱有期待而進(jìn)行投資，然后導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格不斷上升，這樣的情況在日本越來越難發(fā)生了。”吉野薰說。
　　
　　James Macdonald 表示，目前在日本極低的融資成本有助提高收益利差。據(jù)第一太平戴維斯測算，目前東京核心五區(qū)的甲級寫字樓、核心商業(yè)及核心住宅的資本化率在3.5%-4.4%左右，和10年期日本國債收益率相比，投資利差在3%-4%之間，高于其他世界級城市。對于投資日本房地產(chǎn)市場，James Macdonald 持較為積極看法。
　　
　　不過，James Macdonald 告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，投資日本地產(chǎn)時(shí)還是要注意一些風(fēng)險(xiǎn)。一是計(jì)劃2017年4月上調(diào)的消費(fèi)稅或?qū)⒃俅未驌羰袌�。二是，七月的日本參議院選舉或?qū)�暫緩部分政策�?shí)施。長期來看，還存在人口結(jié)構(gòu)惡化的風(fēng)險(xiǎn)。不過，東京等特大型城市將從城鎮(zhèn)化的推進(jìn)中吸引更多人口流入，全國范圍來看，日本人口呈下降趨勢，但降幅平緩，過去12個(gè)月僅減少0.2%。中短期來看，不會對日本經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威脅。
　　
　　另外，東京奧運(yùn)會成為投資東京的重要賣點(diǎn)之一，但其對房地產(chǎn)市場的影響仍不明朗，有夸大的可能。
　　
　　此外，近幾年來，日本的旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)大大受益于日元貶值所引發(fā)的入境游。2015年共計(jì)2000萬游客訪問日本，歷史最高，相較2014年激增47%。2016年1月共接待180萬游客，較去年同期增長52%。
　　
　　不過，在James Macdonald看來，日元走強(qiáng)及其他不可預(yù)計(jì)因素可能改變?nèi)刖秤慰捅┰龅默F(xiàn)狀，另外機(jī)場和酒店等設(shè)施也已接近滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。