評(píng)論：要人民幣還是要房地產(chǎn)

　　盡管對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩的所謂“新常態(tài)”，中國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)人們已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備，并且不覺(jué)得有什么特別可怕，但是在內(nèi)心深處，他們肯定希望已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)中樞的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠確保安全。
　　
　　可是，認(rèn)定房地產(chǎn)價(jià)格將保持疲軟甚至下滑態(tài)勢(shì)的預(yù)期也已經(jīng)成為了新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的一部分，房地產(chǎn)作為投資選項(xiàng)已經(jīng)被中國(guó)人所唾棄。與此形成對(duì)比的是，最近的連續(xù)降息使得資金大量涌入了國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)，IPO再現(xiàn)繁榮。
　　
　　于是乎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們陷入了窘境，大量庫(kù)存積壓，難以售出，而債務(wù)負(fù)擔(dān)卻日趨沉重。政策制定者面對(duì)著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，必須想辦法確保中國(guó)不會(huì)遭遇新一輪價(jià)格下跌，陷入通貨緊縮螺旋。
　　
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年中，未售出房地產(chǎn)相當(dāng)于售出者的51.5%，大大高于2011年的24.7%。JP摩根的數(shù)據(jù)則顯示，今年前兩個(gè)月當(dāng)中，住宅銷(xiāo)售數(shù)量較之去年同期下滑17.8%，銷(xiāo)售額下滑16.7%，意味著供應(yīng)過(guò)剩的局面還在進(jìn)一步惡化之中。
　　
　　惠譽(yù)則指出，盡管就地區(qū)差異而言，中國(guó)的一線城市和南方的情況會(huì)相對(duì)較為理想，但是整體說(shuō)來(lái)，供應(yīng)積壓至少到2016年還都將是個(gè)令人頭疼的問(wèn)題。
　　
　　考慮到房地產(chǎn)在中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中至關(guān)重要的地位，投資者對(duì)于中國(guó)前景的判斷很可能也必須重新評(píng)估。
　　
　　對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)部門(mén)的直接貢獻(xiàn)就達(dá)到15%，如果再計(jì)入原材料和裝修等各種相關(guān)需求，這一比例還將進(jìn)一步增大。根據(jù)野村證券的估算，中國(guó)銀行放款總量當(dāng)中，大約有一半與房地產(chǎn)有關(guān)。還有一點(diǎn)值得擔(dān)心的地方在于，中國(guó)地方政府高度依賴土地銷(xiāo)售收入，這也就意味著，一旦房地產(chǎn)有恙，就將造成極大的痛苦。
　　
　　于是我們也就不難明白，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)其實(shí)是擁有“大而不倒”的地位，而政府會(huì)采取這樣或者那樣的方法來(lái)給予支持，也是必然的。
　　
　　政府的行動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始了。本月初推出了新措施，放寬了購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的相關(guān)限制，一些房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅的稅率也被調(diào)降了�；葑u(yù)認(rèn)為，這樣的措施當(dāng)然總歸能夠提供一點(diǎn)幫助，但是卻無(wú)法從根本上解決兩大問(wèn)題，一是供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，二是消費(fèi)者不再那么擔(dān)心價(jià)格上漲，于是便推遲購(gòu)買(mǎi)。
　　
　　與此同時(shí)，代售庫(kù)存不斷積壓，讓開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表受到越來(lái)越大的壓力。
　　
　　今年早些時(shí)候，深圳開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)債券違約，目前看來(lái)，這應(yīng)該只是一個(gè)孤立事件，但至少是一個(gè)值得注意的信號(hào)，提醒我們開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)惡化到了怎樣的地步。從去年6月到12月，該公司的債務(wù)水平增長(zhǎng)到650億元人民幣以上，翻了一番還多。
　　
　　根據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》的數(shù)據(jù)，75家在中國(guó)大陸上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其總債務(wù)去年較前年增長(zhǎng)了17.3%，達(dá)到了1萬(wàn)8500億元，債務(wù)對(duì)資產(chǎn)凈值的比例高達(dá)74.05%。
　　
　　可以想見(jiàn)，銀行將大力支持那些具有系統(tǒng)性重要意義的大開(kāi)發(fā)商�？墒�，為數(shù)眾多的規(guī)模更小，資金問(wèn)題更嚴(yán)重，融資渠道更有限的小開(kāi)發(fā)商，他們的前途就得打上一個(gè)巨大的問(wèn)號(hào)了。
　　
　　一個(gè)可能的選項(xiàng)是政府出面來(lái)為過(guò)剩的供應(yīng)掃尾。JP摩根注意到，最近的政府工作報(bào)告當(dāng)中提到，一部分現(xiàn)有庫(kù)存或許可以轉(zhuǎn)為公共租賃住宅，以滿足廉租房的需求。一些媒體報(bào)道還提及了國(guó)家住宅銀行的籌建，這一機(jī)構(gòu)將可以運(yùn)用3萬(wàn)7000億元的住房公積金。
　　
　　其他繼續(xù)支持房地產(chǎn)部門(mén)的選項(xiàng)還包括貨幣政策的進(jìn)一步寬松。匯豐銀行表示，更低的利率和更低的準(zhǔn)備金比率在接下來(lái)的季度當(dāng)中不可避免將要出現(xiàn)。
　　
　　盡管有上述所有這些選擇，還是有很多觀察家懷疑中國(guó)是否能夠真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的無(wú)痛放氣。從美國(guó)到日本再到西班牙，無(wú)數(shù)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)都告訴人們，事情的結(jié)局往往是越想救市賠得越多。
　　
　　更必須看到，政府想要保持貨幣政策的寬松，現(xiàn)在已經(jīng)面臨著越來(lái)越大的困難了。
　　
　　法國(guó)興業(yè)銀行的研究報(bào)告指出，盡管進(jìn)行了兩次降息，但是政府放松流動(dòng)性的努力依然收效有限，因?yàn)樨泿旁鲩L(zhǎng)還在延續(xù)走低的勢(shì)頭，M0，即所謂流通中貨幣的增長(zhǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了值得警惕的崩潰局面。
　　
　　他們強(qiáng)調(diào)，更重要的是一個(gè)根本性問(wèn)題，即中國(guó)目前正面對(duì)著資本外流，過(guò)去幾十年來(lái)推動(dòng)其流動(dòng)性繁榮的外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)勢(shì)頭已經(jīng)不復(fù)存在。相反，為了維持與美元寬松掛鉤的機(jī)制，他們還必須不斷動(dòng)用自己的儲(chǔ)備，提取流動(dòng)性。
　　
　　這便是他們的困窘所在。盡管推出了各式各樣的房地產(chǎn)支持政策，但是繼續(xù)保持匯率掛鉤，中國(guó)本質(zhì)上就必須讓已經(jīng)債臺(tái)高筑的房地產(chǎn)部門(mén)面對(duì)流動(dòng)性收縮的打擊。
　　
　　要避免債務(wù)緊縮房地產(chǎn)螺旋的“新常態(tài)”，北京最終很可能不得不加入其他央行[微博]的行列，推行激進(jìn)的量化寬松政策。可是，這樣又等于犧牲人民幣去挽救房地產(chǎn)。