美國樓市回暖夏季或現(xiàn)購房熱潮

　　琳達(dá)夫婦在新澤西看房子已經(jīng)兩年了。他們看的房子，總價(jià)在80萬美元左右。過去兩年，市場低迷，講價(jià)空間大，不過他們一直沒遇到合適的房子。然而，從今年初開始，行情迅速發(fā)生變化�！耙郧翱捶孔拥娜松�，講價(jià)空間很大。”琳達(dá)表示，“今年2月以后，大家開始搶房子，好幾處看中的房子都被別人買走了，而且出的價(jià)都是依照房主的要價(jià)，有的甚至還會(huì)高些�！�
　　
　　在經(jīng)歷了近6年的低迷之后， 美國房地產(chǎn)從去年年底初現(xiàn)回暖跡象，并在2013年進(jìn)一步走強(qiáng)。
　　
　　脫離困境
　　
　　5月28日公布的標(biāo)普/凱斯席勒（S&P Case-Shiller）房價(jià)指數(shù)顯示，截至今年3月，美國20個(gè)城市房價(jià)同比上漲了10.9%，創(chuàng)下2006年來最大漲幅。美國商務(wù)部在6月3日公布的最新住房建設(shè)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，4月美國住房建設(shè)支出增長0.4%。
　　
　　美國經(jīng)濟(jì)整體形勢也在趨向好轉(zhuǎn)。美國經(jīng)濟(jì)咨商會(huì)最新公布的5月消費(fèi)者信心指數(shù)從上一個(gè)月的69升至76.2，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，是2008年2月以來的最高增幅。
　　
　　另外，衡量經(jīng)濟(jì)恢復(fù)最重要的指標(biāo)失業(yè)率，也從年初的7.9%下降至4月份的7.5%。與此同時(shí)，美國股市連續(xù)飆升，道瓊斯工業(yè)指數(shù)超過15000點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。
　　
　　“自二次大戰(zhàn)以來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場都是領(lǐng)頭羊�！蹦碌鲜紫�經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，“不過，這次房地產(chǎn)并沒有能夠引領(lǐng)復(fù)蘇，而是經(jīng)歷了相當(dāng)長的徘徊期。去年回暖，現(xiàn)在才開始全面走強(qiáng)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到推進(jìn)作用�！�
　　
　　美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度美國FHFA房價(jià)指數(shù)季率上升2%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)七個(gè)季度的持續(xù)增長。摩根大通主席兼首席執(zhí)行官戴蒙（Jamie Dimon）在本月初也表示，房地產(chǎn)市場無論從任何指標(biāo)來看都已經(jīng)脫離困境。
　　
　　房市呈現(xiàn)大幅反彈
　　
　　事實(shí)上，之前因泡沫巨大遭受重創(chuàng)的城市現(xiàn)在反彈最大。2006年底至2011年初，亞利桑那州鳳凰城房價(jià)跌幅一度超過55%。2009年該州止贖率甚至高居全美第三，成千上萬的房主資不抵債。然而標(biāo)準(zhǔn)普爾3月的報(bào)告顯示，鳳凰城以23%的幅度位居美國20大城市漲幅之首。
　　
　　賭城拉斯維加斯的房價(jià)自2006年以來下滑63%，目前也以20.6%的增長緊隨舊金山22.2%的漲幅之后，位列第三位。邁阿密地區(qū)單戶住宅中間價(jià)格從去年同期的18萬美元猛增25.1%， 達(dá)到22.5萬美元；公寓的平均價(jià)格較去年同期增長19.3%，從14萬增至16.7萬美元。
　　
　　與此同時(shí)，紐約和波士頓兩大核心城市也分別實(shí)現(xiàn)同比2.6%和6.7%的增長。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)Miller Samuel發(fā)布的最新報(bào)告顯示，紐約曼哈頓中心區(qū)公寓的價(jià)格中位數(shù)已經(jīng)達(dá)到82萬美元，同比增長近6%。
　　
　　哈斯蒂德不動(dòng)產(chǎn)（Halstead Property）的艾爾文（Dale Irwin）今年2月接受本報(bào)記者采訪時(shí)就曾預(yù)測，2013年紐約高檔樓盤將進(jìn)入繁榮時(shí)期，曼哈頓市場房源不足的現(xiàn)象將會(huì)日趨嚴(yán)重。大樓基礎(chǔ)架構(gòu)沒有建好，整座樓便售罄的現(xiàn)象可能會(huì)屢見不鮮。
　　
　　目前，紐約公寓價(jià)格已經(jīng)同比連續(xù)15個(gè)月增長。據(jù)城市地產(chǎn)（City Realty）公司報(bào)告，紐約市對(duì)于售價(jià)超過1500萬美元的公寓的需求量已經(jīng)從2009年的33戶增加到49戶。“現(xiàn)在的市場交易情景好像又回到了2002年�！奔~約彩虹置業(yè)（Rainbow New York Inc。） 創(chuàng)辦人辛迪（Cindy）在接受本報(bào)采訪時(shí)說，“很多房屋在房產(chǎn)中介的掛牌時(shí)間都不長，找到買家難度相較于前幾年大大降低，一套公寓會(huì)出現(xiàn)很多買家同時(shí)競價(jià)，成交量率相當(dāng)高。買家如果當(dāng)時(shí)不決定，猶豫幾天，房子可能就沒有了，或者出現(xiàn)更高的報(bào)價(jià)。”
　　
　　回暖背后
　　
　　摩根大通的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊斯曼（James Glassman）認(rèn)為，美國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了那樣一次史無前例的大崩潰之后能夠快速恢復(fù)，與美國銀行業(yè)將大量不良貸款直接減持（write down） 有關(guān)。
　　
　　“證券化的房屋貸款是美國銀行業(yè)的主流�！备袢R斯曼對(duì)本報(bào)記者表示，“這完全以市場為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)市場崩潰時(shí)，銀行不得不減持大量壞賬，這樣反而有助于將問題快速解決掉�；叵氘�(dāng)年的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，銀行業(yè)并沒有大量減持壞賬，結(jié)果是長久的經(jīng)濟(jì)停滯， 而歐洲很多銀行也沒有被強(qiáng)迫這樣做， 所以困難也就一直持續(xù)著。”
　　
　　紐約一位專門管理房貸證券的資深基金經(jīng)理也對(duì)本報(bào)記者表示，銀行的壞賬已經(jīng)基本被消化，銀行資金也在尋求盈利的機(jī)會(huì)。在危機(jī)剛剛過去之后非常嚴(yán)苛的貸款程序使許多人申請不到貸款，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)大為改善，雖然不會(huì)像以前那樣亂發(fā)貸款，但是銀根已經(jīng)大為松動(dòng)，貸款數(shù)額也已經(jīng)達(dá)到自危機(jī)以來的最高水平。
　　
　　另外，就業(yè)市場好轉(zhuǎn)也是目前購房者熱情高漲的原因。以前找不到工作和父母住在一起的年輕人開始自己出租或者購買房屋。而在危機(jī)中受到壓抑的房屋需求也隨著就業(yè)情況的改善開始釋放，房地產(chǎn)市場整體開始趨向正常。
　　
　　與此同時(shí)，很多國際投資者在美國房地產(chǎn)陷入谷底時(shí)涌入，也對(duì)市場起到了支撐作用。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計(jì)820億美元。來自加拿大、中國、拉美、俄羅斯等國投資者的足跡遍布加州、佛羅里達(dá)和紐約。
　　
　　位于曼哈頓公園大道公園大道（Park Ave）第56街區(qū)的“432公園大道”84層豪華住宅，其頂層閣樓公寓在大樓僅完成10層的情況下，便以9500萬美元的高價(jià)售出。其他樓層也以700萬到9500萬美元不等的價(jià)格售出，大部分買家都是國際富豪。
　　
　　夏天或現(xiàn)購房熱潮
　　
　　當(dāng)然，市場價(jià)格距離危機(jī)之前尚有較大距離。危機(jī)之前的市場是巨大泡沫，那樣的價(jià)格不正常。”贊迪對(duì)本報(bào)記者表示，“市場還需要很長的時(shí)間，有可能得10年才能恢復(fù)到危機(jī)前的水準(zhǔn)，目前的價(jià)格水準(zhǔn)相對(duì)于家庭收入、租金水平和家庭借貸能力還是比較合理�！�
　　
　　不過，目前房地產(chǎn)市場面臨的極大不確定因素就是美聯(lián)儲(chǔ)定量寬松政策（QE）的走向。美聯(lián)儲(chǔ)每月850億美元國債和抵押貸款債務(wù)的購買，以及接近零的短期利率使得房屋貸款利率降至歷史低位，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。但是，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表在2008年是9000億美元，隨著一輪又一輪量化寬松政策的推出，已經(jīng)擴(kuò)張了241%，超過了3萬億美元。在經(jīng)濟(jì)向好的情況下，美聯(lián)儲(chǔ)面臨著減少或者退出QE的壓力。
　　
　　市場普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)最早會(huì)在今年9月開始行動(dòng)，前所未有的低利率時(shí)代將會(huì)結(jié)束。30年固定貸款的利率在上周已經(jīng)升到3.98%，是2012年4月以來的最高點(diǎn)。如果今年秋天美聯(lián)儲(chǔ)開始減少Q(mào)E規(guī)模，會(huì)導(dǎo)致房貸利率上升。”上述基金經(jīng)理表示，“將會(huì)有很多人趕末班車，今年夏天會(huì)有一個(gè)購房熱潮�！边@位基金經(jīng)理認(rèn)為房貸利率上升會(huì)壓迫一部分購房需求，對(duì)市場不利。但是前幾年房價(jià)大跌，目前仍是購房良機(jī)，而房貸利率現(xiàn)在是前所未有的低位， 即使上升1%，影響也不會(huì)太大。
　　
　　贊迪也認(rèn)為，利率的上升不會(huì)影響房地產(chǎn)市場恢復(fù)。“美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)逐漸退出QE，利率上升也將是緩慢的，市場應(yīng)該可以消化。”贊迪說，“就業(yè)機(jī)會(huì)的增加會(huì)彌補(bǔ)利率上升帶來的不利影響。除非利率迅速大幅上升，當(dāng)然這種可能性很小，那就不會(huì)有問題�！�